日前，住房和城乡建设部表示，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
　　赋予城市房地产调控自主权的话音刚落，广州市随后发布通知，表示将取消对购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房的限购，支持“卖一买一、租一买一”。其他城市可能也会陆续调整各种调控措施，在行使调控自主权前提下，在加快构建房地产发展新模式的过程中，让“政府的归政府、市场的归市场”，满足不同收入群体的居住需求。
　　我国房地产市场在2016年前后经历了一次全国性普涨过程，其中作为领头羊的一线城市出现价格上涨过快过高的问题。当前楼市遇到的一些困难，与2021年楼市过热有关。由于全球许多国家为应对疫情采取了宽松货币政策，市场预期楼市将迎来一波全面涨价，部分城市出现利用经营贷或其他投机资金炒房现象，并出现学区房热。当年，创下销售面积17.94亿平米、销售额18.19万亿元的新历史纪录，房地产投资也比2019年大幅增长。为了稳地价、稳房价、稳预期，国家出台了一些遏制房地产金融化泡沫化倾向的政策，引导市场冷静。但是，2022年出现了一些抛售资产现象，部分企业出现流动性问题。
　　当前，地产市场主要问题是住房投资下降较快，一手新房销售锐减，但二手房市场仍保持着交易增长。这意味着住房投资和销售出现趋弱迹象，市场交易如果无法及时恢复，地产企业的流动性压力会加大，市场预期也会受此影响，投资放缓对宏观经济的影响也可能加剧。
　　为何一手与二手市场呈现不同温度？首先，一手房市场供给存在一定的不确定性风险，即地产企业的流动性问题导致项目有交付风险，在房价下行阶段，对于购房者而言或许会更偏好选择继续等待；其次，二手房主要聚集于市中心相对成熟区域，市场对其价值已经形成普遍认可的判断，且供应有限，因此，随着一些客户降价抛售，就不乏接盘者响应。与其相比，新房则主要在城郊地带，尚缺乏稳定的价值判断，且地产企业在降价销售方面受到一定限制，对购房者吸引力不够。
　　由此，恢复一手住房市场交易并带动地产投资，首先需要尽快实现在建项目的完工，通过“保交楼”政策尽快推向市场。因此，尽快建立城市房地产融资协调机制，推动房地产融资具体项目落实，加快项目完工进程是非常必要的。其次，应该考虑赋予企业新房价格的自主决定权，鼓励企业适当通过包括降价在内的营销手段刺激交易。
　　市场有一些观点担忧取消新房限价会引发房价大跌。事实上，不受限价影响的二手市场已经做出了价格调整，对于新房市场也可考虑逐步退出限价，从而更好地激活市场交易。在长期的调控过程中，国内一二线主要城市土地供应也受到限制，因此，大部分城市不存在住房供给过剩问题，而且从2017年至2021年的销售面积持续平稳增长看，需求仍然是增长的，目前需求减弱主要受预期影响，而地产投资回落又在一定程度上影响到宏观经济。
　　现在，房地产市场需要尽快恢复市场交易和活力。一方面，应该逐步调整对高端住宅的限购措施，高端住宅供给较少，而改善型需求较多，取消限购可以率先恢复高端市场交易并稳定房价。另一方面，赋予城市房地产调控自主权也应该包括调整限价措施，允许开发商适当降价刺激需求，再加上按揭利率持续降低以及二手房市场活跃效应，将有助于改善市场预期，恢复市场正常运行。
（文章来源：21世纪经济报道）