3月12日，市场翘首以盼的首批消费基础设施公募REITs如约而至。
　　华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂商业REIT”）缘何能够拔得头筹？项目底层资产有何突出优势？原始权益人如何看待REITs的二级市场波动？后续于运营优化层面有何考虑？记者带着诸多问题专访了中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒店商业管理公司总经理丁蕤。
　　消费REITs如约而至
　　华夏金茂商业REIT所持有的基础设施项目为位于湖南省长沙市湘江新区的长沙金茂览秀城购物中心。“首批消费基础设施REITs之所以能花落长沙金茂览秀城，与地方消费能力的不断升级和消费需求缺口的扩大息息相关。”丁蕤在接受记者专访时指出，“长沙作为新一线城市，过去几年经济发展较快，GDP总量逐年增长，第三产业对地区经济的拉动作用明显。同时，由于常住人口较多，叠加外来人口持续净流入，在城市商业不断赋能的大背景下，消费增长潜力不言而喻。”
　　无疑，较强的地区经济实力、良好的商业环境、多元化的消费市场……扎实的基本面能够吸引更多的零售商和服务业企业入驻底层资产，也有助于保证项目的稳定租金收入，从而提高REITs的吸引力。
　　据记者了解，2023年上半年，长沙金茂览秀城项目实现营业收入5770.09万元，净利润610.86万元，运营净收益2621.02万元。与此同时，该项目2023年的销售额及客流量也较2022年进一步提升——2023年上半年实现销售额4.3亿元，月销售坪效为1169元；实现客流量702万人，日均客流量为3.88万人。
　　不仅如此，2023年上半年，项目出租率为98.4%，三季度出租率达到了98.9%，实现了真正意义上的满铺出租。
　　“当前，持续恢复、扩大国内消费市场，进一步发挥其经济增长主引擎作用已成为市场共识。在此背景下，推出消费基础设施公募REITs可谓恰逢其时。”丁蕤直言，“作为拥有较多重资产的原始权益人，中国金茂愿意应势而动、顺势而为，利用好国家提供的创新金融工具，在REITs平台上发声，去点亮金茂览秀城品牌，做好金茂的资本运作和资产管理。同时，中国金茂也会不断将优质资产（包括其他览秀城）装入到REITs平台中，持续为广大投资人提供可选的金融产品和投资回报，这也是我们作为央企履行社会责任非常重要的一部分。”
　　波动无碍看多信心
　　尽管伴随利好政策的陆续出台，叠加经济基本面的逐渐回暖，春节后REITs二级市场迎来了止跌回温的修复行情，但始自去年的深幅调整依旧对不少投资者构成了情绪上的负面影响。
　　针对此前市场情绪一度陷入“冰点”的情况，原始权益人会否受此影响，陷入悲观？
　　“答案必然是否定的。”丁蕤表示，“公募REITs市场的本轮调整是多重因素发酵共同造成的结果，其中既包括部分资产本身的运营情况不及投资者预期，也隐含了市场流动性减弱（促单边下跌）和不理性情绪的影响，叠加彼时部分机构的赎回压力较大，则偏空因素共振导致市场情绪出现了一定波动。”丁蕤坦言，“不过，我们应看到，公募REITs在我国尚属于创新型金融产品，其发展过程具有曲折性，不必过于悲观。”
　　事实上，在利好政策频现“护航”的大环境中，公募REITs的二级市场发展可谓日臻成熟。
　　“据我们了解，当前大部分原始权益人对REITs市场的信心依然十分坚定，并有多种多样类型的底层项目开始‘试水’公募REITs的申报和发行工作。”丁蕤直言，“此外，当下公募REITs估值处于合理区间，部分项目的长期配置价值正日益突出，考虑到REITs市场稳定性大概率将进一步回升，且未来有望陆续看到鼓励增量投资者入场等利好政策的出台，则金茂作为公募原始权益人，对我国REITs市场的发展前景抱有十足信心。”
　　优化运营仍是关键
　　当然，对于REITs产品的二级市场表现来说，其底层资产的运营仍是重中之重。
　　由此，聚焦后续的运营优化，丁蕤表示，运营管理机构将由以下方面着手，不断完善相关的布局和安排。
　　首先，是租户管理的优化。作为本项目的运营管理机构——金茂商业将秉持“在坚持满铺经营的基础上，快速实现小铺迭代升级，择机实现大铺占比优化”的经营理念，对长沙金茂览秀城的租户进行动态监测并主动调整。据介绍，实操过程中，长沙金茂览秀城运管机构会根据当前商家实际经营情况和各店铺的租户储备情况择机选择清退低效租户，租户清退原则上秉承合约精神友好协商，在沟通过程中充分了解租户诉求。
　　与此同时，未来长沙金茂览秀城还将进一步储备优质品牌，加强消费者调研与经营预判，积极引入符合消费者和项目经营业绩需求的品牌，支撑项目维持高出租率运营。
　　“2024年，我们预计会主动调整租户30家，调整后的租户业态将更能契合周边消费者的消费需求以及标的物业发展规划；另外少部分租户的主动调整系其原租约约定的租费较低，运管机构意向提升其租费所致。”丁蕤告诉记者，“本项目运营团队已就2024年的主动调租进行提前安排，待新签租约已全部匹配意向品牌，将按照计划调整锁定一个目标品牌，以及两个备选品牌做招商洽谈，确保换租达到目标。”
　　除了对租户的主动调整外，项目运管机构还会持续对长沙金茂览秀城的空间格局、动线规划等进行调改升级，旨在保障项目运营业绩的达成，提升长沙金茂览秀城在区域内的商业竞争力。
（文章来源：新华财经）